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莆田市2017年第二季度房地产市场运行形势分析

发布时间:2017-07-11 点击数: 字号: T | T

莆田市2017年第二季度房地产市场运行形势分析

莆田市住房和城乡建设局

                                                                                              2017年7月11

今年上半年,随着房地产市场行情持续向好,供需两侧的各项指标同比全部上升,呈“二转正三稳升”态势,即商品房新开工面积和批准预售面积转负为正,扭转去年至今年一季度持续下降态势;房地产投资、商品房销售、二手房交易保持稳步增长。同时商品房销售价位增幅收窄,房地产库存进一步消化,整个房地产市场处于较为持续平稳发展态势。具体运行形势分析如下:

一、房地产开发投资情况

(一)商品房新开工转负为正。

由于去年同期商品房新开工面积基数较低(94.91万㎡),且随着房地产市场行情持续向好,今年上半年新开工面积同比增幅明显。1-6月份全市商品房施工面积为2016.35m2较去年同期比增0.40%;其中新开工面积130.81m2,同比增长37.83%,扭转了去年以来一直比降的态势。从季度看,一季度新开工62.78,二季度68.03,较一季度略多5.25

 

 
从各县区新开工项目看,荔城区由于去年同期新开工仅8.74m2,今年随着溪白地块二、地块六进入动工,增幅最大;涵江的塘北片区苍口安置区、保利城四期,仙游的兰溪国际等较大项目动工建设,分别带动本辖区新开工面积明显增长;而城厢区因新开工项目减少出现比降。其中荔城区42.80m2,比增389.7%;城厢区12.23m2,比降71.77%;涵江区40.29m2,比增105.14%;北岸6.16m2,比增79.59%;秀屿区无新开工项目;仙游县29.33m2,比增48.28%

 (二)房地产投资增幅扩大。

随着商品房新开工面积同比回升,房地产开发投资也出现增长,自一季度扭转去年持续比降为正后继续保持增长趋势。1-6月,全市房地产完成开发投资132.37亿元,较去年同期(105.71亿元)比增25.22%,增幅较一季度(2.90%)扩大22.32个百分点。其中一季度62.04亿元,二季度70.33亿元,较一季度增加8.29亿元。

从各县区的房地产开发投资情况看(按项目属地统计原则),除秀屿区无新开工项目比降外,其他县区都有不同程度的比增。其中荔城区完成投资43.09亿元,比增20.97%;城厢区30.90亿元,比增40.26%;涵江区33.26亿元,比增23.87%;秀屿区1.62亿元,比降36.72%;北岸5.95亿元,比增29.63%;仙游县17.54亿元,比增24.75%

二、商品房供求关系情况

(一)批准预售面积转向回升。

在新开工面积同比上升和督促符合预售进度项目限期办理预售许可的影响下,今年上半年商品房批准预售面积出现回升,扭转了去年以来一直下降态势,同时缓解市区可售房源较为紧张的态势。1-6月,全市商品房批准预售面积148.06万㎡,比增2.18%;其中商品住房批准预售面积129.35万㎡,比增10.78%。按季度分,一季度批准预售42.89万㎡,比降57.74%(其中商品住房37.18万㎡,比降53.35%);二季度批准预售105.13万㎡,比增88.98%(其中商品住房92.15万㎡,比增166.10%),较一季度明显上升,带动上半年转向回升,其中商品住房比增幅度更为明显。

从各县区的批准预售面积看,秀屿区因国投城市广场约25商品房办理预售许可而增幅达385.62%;城厢区因新开工下降、涵江区因新开工约一半为安置房,二者同比呈现下降,其他区域呈不同程度的比增。其中荔城28.32,比增54.50%;城厢30.02,比降26.08%;涵江15.83,比降58.22%;秀屿(含北岸)30.40,比增385.62%;仙游43.52,比增4.12%

(二)商品房销售平稳增长。

上半年全市商品房销售面积保持平稳增长态势。据商品房买卖合同网签系统统计,1-6月份,全市商品房网签销售面积203.25万㎡,比增2.42%,增幅与一季度(2.27%)基本持平;其中商品住房销售177.94万㎡,比增12.73%,增幅较一季度(4.72%)高出8个百分点。商品房销售面积按季度分,一季度89.98万㎡,二季度为113.27万㎡,较一季度多23.29万㎡,总体保持平稳增长态势。

从各月的商品房销售面积看,1-6月份分别为30.72万㎡、30.6万㎡、28.66万㎡、28.44万㎡、43.89万㎡、40.94万㎡。其中,12月份因春节返乡人员参与购房销量相对多些;56月份因仙游县从420日重启购房补贴政策,以及428日以来市本级六块土地拍卖价格不断创出新高(最高楼面价达10918/㎡),市场对后续房价普遍看涨而抓紧购买已有房源,促进该月份销量明显上升

从各县区销售情况看,秀屿区(含北岸)因去年基数较低、今年提高购房补贴标准、碧桂园春节降价促销、国投城市广场低价销售原因,同比增幅达151.37%;仙游县因去年1-5月实施购房补贴基数较高,今年同比下降37.44%;其他区域都有不同程度的比增。各县区销售面积分别为:荔城区49.22万㎡,比增6.68%;城厢区38.23万㎡,比增11.30%;涵江区50.56万㎡,比增22.63%;秀屿区(含北岸)22.95万㎡,比增151.37%;仙游县42.28万㎡,比降37.44%

(三)商品房均价增幅收窄。

从对商品房买卖合同网签价格统计,今年1-6月,全市商品房销售均价为8319/㎡,比增11.63%,增幅较一季度(13.94%)收窄2.31个百分点;其中商品住房销售均价为8389/㎡,比增15.01%,增幅较一季度(16.99%)收窄近2个百分点。

商品住房销售均价按月份分,1-6月分别为8948/㎡、7499/㎡、9005/㎡、8607/㎡、8188/㎡、8381/㎡。其中2月份因碧桂园浪琴湾5万多平方米低价促销拉低全市价位;4月起商品住房销售均价基本趋于稳定,主要是莆政办[2017]60号文件限制楼盘分期销售房价涨幅,稳定房价效果初步呈现。

商品住房销售均价按县区分,荔城区因市中心区几个高房价楼盘销售带动,全区均价10765/,比增达25.61%;涵江区在保利城等高价位楼盘带动下,全区均价7569/,比增也达25.96%;城厢区11926/,比增17.34%;秀屿区(含北岸)5178/,比降3.47%;仙游县6034/,比增6.68%

通过楼盘销售数据分析,全市商品住房均价同比上涨的原因为:一是去年仙游、涵江二地实施购房补贴政策,商品房销售价低量大,全市销售均价基数较低;二是近两年房地产用地供应持续减少,再加上各级政府的去库存措施,消化了大量房地产库存,市区可售房源持续减少,一些可售楼盘随之上调价位;三是4月以来,陆续拍卖的六块房地产用地的中标价格不断创出新高,最高楼面价达10918/㎡,市场上各方普遍对后期住宅价格看涨;四是一些优质高端楼盘陆续上市,带动全市价格上涨,其中荔城区的皇庭水岸二期销售均价13275/㎡、左岸蓝湾销售均价14279/㎡、富力·尚悦居二期均价9828/㎡,城厢区的电商未来城均价10303/㎡,涵江区的保利城二期均价7985/㎡。以上综合因素促升了我市上半年的房价增幅。

(四)房地产库存进一步消化。

从商品房批准预售面积和销售面积关系看,1-6月全市商品房供销比为1:1.37,其中商品住房供销比为1:1.38。上半年共消化商品房库存面积55.19万㎡,其中商品住房48.59万㎡、办公8.11万㎡;商业增加库存0.44万㎡;商品房库存去化周期减少2.21个月,其中商品住房减少2.28个月、办公减少6个月,商业增加0.19个月。

截止6月末,全市商品房库存面积399.81万㎡,去化周期16个月。其中住宅235.73万㎡、去化周期11个月;商业117.53万㎡、去化周期52个月;办公46.55万㎡、去化周期34个月。

(五)二手房交易持续上升。

上半年,受一手房市场可售房源价高量少,以及对市场后续房价普遍看涨影响,部分消费者抓紧选购二手房,使上半年二手房交易量明显增多。1-6月全市二手房成交面积44.63万㎡、比增45.47%,增幅较一季度(43.94%)上升1.53个百分点;其中二手住房成交面积39.67万㎡、比55.14%,增幅较一季度(20.61%)上升34.53个百分点。二手住房交易的明显增长,带动了整个二手房成交量的较快上升。

分区域看,市本级二手房交易面积37.34万㎡、比增57.89%(其中二手住房成交面积32.81万㎡、比70.53%,成交均价4807/㎡、比增4.59%);仙游县二手房交易面积7.29万㎡、比增3.70%(其中二手住房成交面积6.86万㎡、比8.37%,成交均价2861/㎡、比降4.54%)。可见市本级二手住房的量升价稳带动了全市二手房交易明显增长;仙游县受一手房购房补贴政策影响,二手房交易基本稳定。

三、土地及金融信贷情况

(一)房地产用地量降价升。

上半年全市房地产用地出让同比减少,但拍卖价位屡创新高,最高楼面价达10918/1-6月,全市通过招拍挂供应房地产经营性用地1244.19公顷(合662.85亩),与去年同期(929.4亩)比28.68%;总价款643800万元,同比上升90.28%

按区域分,莆田供地934.69公顷(合520.35亩)、比30.41%,总价款576400万元,平均每亩1108万元、比增181.68%,增幅最大的5宗房地产经营性用地集中在荔城区西天尾镇溪白村;仙游县供地3宗共9.5公顷(合142.5亩)、比21.55%,总价款67400万元,平均每亩472.98万元,比增93.05%,增幅较大原因是该3宗地块全位于县城中心区鲤城街道。

(二)房地产贷款增速回升。

据人行数据统计,截至20175月末,全市房地产各项贷款余额544.39亿元,同比增长22.07%,增速比去年同期上升7.78个百分点;今年新增40.62亿元,同比多增8.02亿元;房地产各项贷款余额占全市贷款余额的比重为31.31%,比上年同期提高2.89个百分点。其中:

房地产开发贷款同比增长。截至20175月末,全市房地产开发贷款余额97.02亿元,同比下降0.57%。其中:地产开发贷款被地方政府债券置换而同比下降38.68%,房产开发贷款受今年房产开发投资增速回升影响而同比增长25.32%

个人住房贷款保持较快增长。截至20175月末,全市个人住房贷款余额411.27亿元,同比增长29.94%,今年新增39.06亿元,同比多增9.46亿元。其中,新建房贷款余额381.49亿元,同比增长6.84%;再交易房贷款余额29.77亿元,同比增长89.14%。个人住房贷款仍是商业银行信贷投向重点领域。