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莆田市2017年度房地产市场运行形势分析

发布时间:2018-01-16 点击数: 字号: T | T

2017年,是房地产市场跌宕起伏的一年,也是房地产政策密集调控的一年。在经营性房地产用地供应“量价齐升”的大环境影响下,我市房地产市场呈现“一持平二回升三上升”态势:商品房销售面积与上年相比基本持平;商品房新开工面积及房地产完成投资扭转前三季度下降趋势出现回升;商品房销售均价明显上升,同时二手房交易量价齐升。具体运行形势分析如下:

一、房地产开发投资方面

1、商品房新开工面积转负为正

随着房地产市场行情持续向好,开发商加快项目动工开发进度,仙游县坝下新天地(35.2万㎡)、涵江区塘北片区苍口安置区和保利城四期(合计35万㎡)、城厢区恒大御龙天峰(25万㎡)、荔城区阳光城·檀悦花园(13.07万㎡)、保利金香槟(11.25万㎡)等项目相继动工,特别是第四季度新开工面积达180多万,扭转了前三季度比降(-17.97%)态势,实现了全年新开工面积同比增长。2017年全市各类商品房施工面积为2279.42万㎡,较去年同期比增0.12%;其中新开工面积356.53万㎡,同比增长9.48%。在新开工商品房面积中,其中第一季度为62.78万㎡,第二季度为68.03万㎡,第三季度43.64万㎡,第四季度182.08万㎡,第四季度新开工面积占了全年的51%。

从各县区新开工项目看,由于各地近二年新开工项目分布不均,因此同比升降不一。其中涵江区95.86万㎡,比增48.97%;仙游县93.48万㎡,比增86.33%;城厢区89.02万㎡,比降38.11%;荔城区68.63万㎡,比增19.54%;北岸6.45万㎡,比增1.57%;秀屿区3.09万㎡,比降13.2%。

2017年全市商品房竣工面积525.95万,比增6.00%。其中荔城区竣工147.13万,城区东拓已成规模;城厢区竣工119.24万,其中雅颂居项目竣工面积近35万;涵江区竣工149.14万,保利城、华永天澜城等几个大项目已全部竣工;秀屿区竣工0.15万;北岸竣工26.78万,为碧桂园浪琴湾项目和帝业广场项目;仙游县竣工83.51万,为锦福上城、金石华府豪园等项目。

2、房地产投资转向回升

第四季度大幅度面积的新动工项目,带动了全年房地产投资的回升。全年房地产完成开发投资312.47亿元,较去年同期(311.40亿元)略增0.34%,较前三季度(-0.62%)转向回升。其中第一季度完成投资62.04亿元,第二季度70.33亿元,第三季度70.24亿元,第四季度109.86亿元,第四季度占了全年的1/3。

从各县区的房地产开发投资情况看(按项目属地统计原则),涵江区、仙游县在一些重大在建项目或新开工项目支撑下比增;城厢、秀屿新开工项目减少下降;荔城、北岸与上年大致持平。其中仙游县36.06亿元,比增1.69%;荔城区103.74亿元,比增0.11%;城厢区83.93亿元,比降13.42%;涵江区71.84亿元,比增26.37%;秀屿区6.62亿元,比降19.76%;北岸10.29亿元,比增0.10%。

二、商品房供求关系方面

1、商品房批准预售面积比降

由于前三季度新开工面积的下降,影响到全年批准预售面积的比降。2017年全市商品房批准预售面积290.42万㎡,较去年同期比降5.97%,其中批准商品住房面积233.27万㎡,比降8.13%。按季度分,第一季度为42.89万㎡,第二季度为105.13万㎡,第三季度为86.21万㎡,第四季度为56.19万㎡。

从各县区的批准预售面积看,仙游县在购房补贴政策促动下,兰溪国际、金石华府豪园等一批大项目申办预售许可,其批准预售面积位居全市第一;秀屿区因国投城市广场约25万㎡商品房办理预售许可带动增幅最高。其中仙游101.63,比增42.34%;城厢70.08,比降15.77%;涵江32.72,比降53.38%;荔城55.56,比降20.49%;秀屿(含北岸)30.4,比增114.08%。

2、商品房销售面积基本持平

据商品房买卖合同网签系统统计,全市商品房销售面积389.98万㎡,较去年同期略降0.21%;其中商品住宅323.96万㎡,同比略增0.88%,总体上与上年度基本持平。

2017年1-12月份全市商品房销售面积分别为30.7万㎡、29.76万㎡、24.88万㎡、28.73万㎡,43.94万㎡、40.94万㎡、52.61万㎡、28.46万㎡、42.11万㎡、23.71万㎡、23.88万㎡、20.12万㎡。从各月份销售情况看,1-2月份因春节返乡人员参与购房销量相对多些;5-9月份因仙游县从4月20日至9月30日重启购房补贴政策,同时秀屿国投城市广场6-7月低价开盘销售,销量创出新高;10-12月受仙游县购房补贴政策到期及中心城区新入市几个项目多是精装高价影响,销售面积明显下降。

按季度分,第一季度89.98万㎡,第二季度113.27万㎡,第三季度120.92万㎡,第四季度65.81万㎡,同样第四季度因受商品住房单价过高等因素影响,销售面积仅相当第三季度的一半。

从各地销售情况看,荔城区及城厢区受可售房源减少及房价过高等影响同比下降外,其他县区同比增长。其中仙游县94.15万㎡,比增8.84%;秀屿区(含北岸)58.51万㎡,比增105.08%;涵江区84.29万㎡,比增12.76%;城厢区69.4万㎡,比降16.52%;荔城区83.63万㎡,比降29.06%。

3、商品房销售价位增幅明显

受土地拍卖价格大幅升高及一批精装楼盘高价入市影响,2017年全市商品房销售价位创出新高,其中城厢、荔城、涵江三地商品住房均价涨幅均在20%以上。据商品房买卖合同网签系统统计,2017年全市商品房销售均价8638元/㎡,比增17.00%,增幅前三季度(9.14%)上升7.86个百分点其中商品住房均价8381元/㎡,比增13.52%,增幅较前三季度(9.32%)上升4.2个百分点,可见第四季度中心城区高房价楼盘入市,明显抬高了全市商品房销售均价。

商品住房销售均价按区域分,各县区都呈比增态势。其中城厢区12223元/㎡、比增24.43%;荔城区11003元/㎡、比增31.46%;涵江区8123/㎡、比增31.48%;秀屿区5393元/㎡、比增4.15%;仙游县6088元/㎡、比增7.35%。

4、房地产库存面积持续减少

 随着房地产市场行情向好以及各地通过购房补贴等方式化解去库,全市房地产库存数量持续下降。2017年,我市商品房供销比为1:1.34,其中商品住房供销比为1:1.39;全年消化商品房库存99.56万㎡(其中商品住房90.69万㎡,商业办公等其他8.87万㎡),商品房库存去化周期减少4个月(其中商品住房库存减少4.24个月)。

    截止12月末,全市商品住房库存190.76㎡,去化周期9个月(其中市本级134.87㎡,去化周期8个月;仙游县55.89㎡,去化周期13个月);商业库存101.89㎡,去化周期45个月(其中市本级78.25㎡,去化周期62个月;仙游县23.64㎡,去化周期23个月);办公库存45.51㎡,去化周期34个月(其中市本级41.2㎡,去化周期31个月;仙游县4.31㎡,去化周期108个月);

5、二手房成交面积比增较大

受中心城区及周边房价持续走高影响,部分消费者转向选购二手房,二季度起全市二手房交易量明显增多。全年二手房成交面积92.7万㎡、比增41.31%,其中二手住房成交面积80.36万㎡、比增43.22%。二手房成交面积按季度分,第一季度18.54万㎡,第二季度26.09万㎡,第三季度23.19万㎡,第四季度24.88万㎡。

按区域分,设区市本级二手房成交76.31万㎡  较上年比增44.94%(其中二手住房64.70万㎡,比增45.03%);仙游县二手房成交16.39万㎡ ,比增26.56%(其中二手住房成交15.66万㎡,比增36.17%)。从成交价格看,全市二手房成交均价4544元/㎡,比增2.20%;其中商品住房4499元/㎡,比增6.56%。

三、土地及金融信贷方面

1、房地产用地供应量价齐升

由于保利、融创、融信、阳光城等多家国内品牌房企参与竞拍莆田土地,2017年市中心区及周边土块拍卖价位屡创新高。在市本级拍卖的22宗地块中,涨幅率超过200%的占9宗,其中位于溪白地段的PS拍-2017-06号涨幅率314.64%,楼面价达10918元/㎡,创历史新高。2017年全市通过招、拍、挂供应经营性房地产用地32宗108.89公顷(合1633.35亩),与上年同期(1147.80亩)比增42.3%;总价款1121430万元,同比上升104.14%。其中第一季度供应经营性房地产用地2宗8.79公顷,第二季度11宗38.86公顷,第三季度9宗29.78公顷,第四季度10宗31.46公顷。

按区域分,市本级供地22宗83.21公顷(合1248.15亩)、比增29.19%,总价款1028800万元,平均每亩824万元,比增57.55%;仙游县供地10宗25.68公顷(合385.2亩)、比增112.06%,总价款92630万元,平均每亩240万元,比降2.04%。

2、房地产各项贷款占比稳中有升

截至11月末,全市房地产各项贷款余额577.32亿元,同比增长18.68%,今年新增73.54亿元,同比多增0.48亿元;房地产各项贷款余额占全市本外币各项贷款余额的比重为32.31%,同比提高2.29个百分点。房地产各项贷款增量余额占全市本外币各项贷款增量的55.41%。房地产各项贷款增速平稳,其原因一方面受制于信贷规模管控,另一方在当前经济环境下,房贷依然是银行相对优质的贷款对象,因此尽管受到管控,增长趋势并未发生改变。

房地产开发贷款大幅下降。截至11月末,全市房地产开发贷款余额78.13亿元,同比下降15.03%,比年初下降19.72亿元,同比多减16.16亿元。其中:地产开发贷款(即:政府土地储备机构贷款)同比下降73.51%,房产开发贷款同比增长3.72%。地方开发贷款的大幅下降主要是由于今年大量土地储备机构贷款被地方政府债券置换。

个人住房贷款增势放缓。截至11月末,全市个人住房贷款余额461.75亿元,同比增长27.89%,同比多增15.41亿元。其中,新建房贷款余额422.85亿元,同比增长24.65%;再交易房贷款余额38.9亿元,同比增长78.39%。个人住房贷款一直是各项贷款增长的主要动力,但2017年下半年以来房地产市场调控趋严,住房信贷规模持续紧张,导致个人住房贷款增速从6月末的30.05%持续下降到11月末的27.89%。